Suomen asuntomarkkinoilta kuuluu jälleen monenmoista ja erikoistakin uutista. Taloyhtiörintamalla tuntuvat yhtiölainat olevan entistä tiukemmalla kasvukeskuksissakin. Timo Metsola huolestui hiljan ja aiheestakin yhtiölainainstrumentin laajenevasta käytöstä uudiskohteisiin, kun ilmeisenä tarkoituksena tuntuu olevan asunnon ostohinnan painaminen alaspäin ja velattoman hinnan nosto ylöspäin. Välistä taloyhtiöissä on tehty ”uskomattomia oivalluksia” kun vanhentunut, saastuttava ja kallis lämmitysmuoto on päätetty vaihtaa uuteen, saasteettomaan ja edullisempaan.
Uutisointi on ollut vilkasta pientalopuolellakin ja viime aikoina (jälleen) kesämökkimarkkinoillakin. Kesämökkikannan arvon kehitys näyttää jatkuvan vääjäämättömästi ja trendinomaisena kohti alempia arvostustasoja.
Asuntopuolella markkinoiden kahtiajako syvenee ja laajenee edelleen. Yllätys asuntojen hintojen negatiivisesta hintakehityksestä näyttää koittavan erityisesti niille, jotka pitkän tauon jälkeen tulevat asuntomarkkinoille kohdettaan myyden. Yllätys voi koittaa myös niille harvoille, jotka tulevat taantuvan markkinan ostolaidalle. Voiko tämä todella olla näin halpaa?
Kohtuuden nimissä on toki todettava, että oman asunnon hintakehitys ei ole mitenkään helppoa seurattavaa, ainakaan kauempana kasvukeskuksista. Varsinkin omakotitalot ovat yksilöitä, eikä johtopäätösten tekeminen markkinoilla tapahtuvien transaktioiden perusteella ole mitenkään yksinkertaista. Tämä siitä huolimatta, että käytössä on erinomaisia palveluja, kuten asuntojen.hintatiedot.fi. Oikotien taloyhtiösivuilta on jo jonkin aikaa saanut jonkinlaista osviittaa taloyhtiöiden huoneistojen arvostustasosta, mutta toleranssit tuntuvat olevan suuria.
Tilastokeskuksen tilastot auttavat hahmottamaan isoa kuvaa ja trendinomaista kehitystä, mutta kovinkaan tarkkoihin johtopäätelmiin yksittäisistä kohteista ei ole mahdollista tulla sitäkään kautta. Kiinteistöveromenettelyn kautta yksittäisen kohteen arvonmuutokseen voisi olla saatavilla lisävalaistuista. Menettelyyn pitäisi tehdä kuitenkin vähäistä suurempaa säätöä, ennen kuin arvonmääritys ja verotusmenettely palvelisivat kohteen markkina-arvon seuraamista ja asiaan liittyvää kokonaisymmärrystä. Tähän liittyvät mahdollisuudet voisivat kuitenkin olla selvittämisen arvoista, nyt kun taantuvia asuntomarkkinoita on lähdetty valtiovallan toimesta selvittämään.
Asian traaginen puoli korostuu siinä, että asunnot ovat olleet meillä vuosikymmeniä keskeinen säästämisen muoto ja kansankapitalismin valtavirtaa. Riski sijoituskannan negatiivisesta arvonkehityksestä on ollut pieni pitkään. Monien mielissä on toki edelleen 90-alun suuri lama. Nyt ongelma on kuitenkin toisentyyppinen. Äkillisen kertarysäyksen – shokin – sijaan kyseessä on vähitellen mutta vääjäämättä etenevä rakennemuutos. Kun vuosien myötä hiljalleen hiipuva kysyntä alkaa lähennellä nollaa, lähenee nollaa myös arvo markkinoilla.
Takana ovat ajat, jolloin oli tarpeen arvuutella lähinnä vain sitä, onko asunnon arvo noussut kohtuullisesti vaiko kenties vähän reippaammin. On vaikea kuvitella muita säästämis- tai sijoitusmuotoja, kuten esim. osakesäästämistä, jossa huomattavan suuren sijoituksen arvonkehityksestä ei olisi tarkempaa tietoa vuosiin tai jopa vuosikymmeniin.
Olisiko arviointipuolella asioille tehtävissä jotain? Ei ehkä nykyisellä työkaluvalikoimalla. Tarvittaneen uusia palveluja ja toimintamuotoja. Jonkinlaiset alueelliset massa-arviointimallit tai enemmän tai vähemmän automatisoidut mallit voisivat painaa hinnat yksittäiselle toimeksiannolle riittävän alas. Myös jonkinlaiselle perusinformaatiolle asuntojen hintojen muodostukseen liittyen voisi olla kysyntää. Suurin kysyntä voisi kuitenkin kohdistua kasvukeskuksiin. Mahdollisuuksia markkinoilla vaikuttaisi olevan palveluntarjoajalle, joka niitä osaa etsiä.
Ehkä muunkinlaisia uutuustuotteita voisi olla löydettävissä tai kehitettävissä. Esimerkiksi Saksassa EVS standardiin nojaava Mortgage Lending Value arvolaji voisi kiinnostaa asuntopuolen pankkisektoria, esim. taloyhtiölainoitukseen liittyen. Selvitystyöhön mukaan tämäkin 🙂
Uudelle tutkimuksellekin tuntuisi olevan tarvetta, kuten aina. Mahtaako meillä olla syvällisempää tietoa esim. rakennemuutoksen vaikutusmekanismista asuntomarkkinoihin? Olisiko tuoreella tutkimuksella löydettävissä toimenpiteitä negatiivisten vaikutusten lieventämiseksi? Kiinnostavaa olisi lisäymmärrys myös positiivisen rakennemuutoksen vaikutuksista. Onneksi sellaisiakin kehityskulkuja meiltä ajoittain ja paikoitellen löytyy.
