Talouskasvun hidastuminen ei näy sijoituskiinteistöjen markkinoilla – ulkomaiset sijoittajat ovat kaupankäynnin vetureina
Kasvukeskusten parhaat kiinteistöt kiinnostavat edelleen sekä kotimaisia ja etenkin ulkomaisia ostajia. Pääomia on Euroopassa ja maailmalla runsaasti liikkeellä hakemassa sijoitettavaa. Vähäinen tarjonta on painanut Helsingin core-kiinteistöjen tuotot alas – alle 4 prosentin tason. Samoissa tuottovaatimusluvuissa 3– 4 % :n välimaastossa oltiin Helsingin ytimen parhaissa toimistotaloissa 1980-luvun lopulla – juuri ennen 1990-luvun laman alkua. Ulkomainen pääoma ja kasvanut sijoittajien määrä ovatkin keskeiset syyt toimitilakiinteistöjen ja asuntoportfolioiden kysynnän kasvuun. Taantuvilla paikkakunnilla ostajat ovat harvassa ja hinnat todennäköisemmin laskevat.
Kasvuseudut, pääkaupunkiseudun lisäksi selkeimmin Tampere ja Turku, ovat sijoittajien silmissä kiinnostavimpia. Etenkin keskustat ja parhaat aluekeskukset vetävät. Toisaalta näillä alueilla tarjontaa on suhteellisen vähän, koska vaihtoehtoisia sijoituskohteita löytyy myyntiä harkitseville niukasti. Tarjonnan niukkuus on johtanut ostajat hakemaan myös korkeamman tuoton riskisempiä kohteita. Kehityspotentiaalia sisältäviin ns. value add –kohteisiin parhaimpien paikkojen ulkopuolella onkin valikoivaa kysyntää aiempaa enemmän, mikä heijastuu tapauskohtaisesti myös hintojen nousuna.
Etenkin suurimmissa kiinteistöissä tai portfolioissa ostajana on edelleen todennäköisimmin ulkomainen toimija, tyypillisesti rahasto. Tämä onkin keskeisin peruste parin viime vuoden suurten kauppojen ennätysmäärälle. Kotimaiset ostajat ovat jääneet kakkosiksi, usein todennäköisesti erittäin onnekkaasti.
Taantuville alueille ei ostajia tahdo löytyä halvallakaan hinnalla. Ja mikäli ostaja vielä löytyisi, saattaa rahoituksen saaminen yli 5 miljoonan kiinteistöön olla ratkaiseva pullonkaula. Maakuntakohde voi kiinnostaa osana kiinteistösalkkua tai tilanteessa missä kohde on kehitettävissä asumiseen tai hoivaan. Taantuvien alueiden markkinat laahaavat paikallaan ja hinnat todennäköisesti laskevat. Vanhat kauppakeskukset ja peltomarketit jäävät myymättä – ainakin takavuosien tuotoilla ja hinnoilla. Maakuntakeskuksista Tampere ja Turku vetävät jatkuvasti kaulaa muihin keskuksiin. Esimerkiksi Oulu, Vaasa, Jyväskylä ja Kuopio ovat jäämässä kiinteistömarkkinoilla selvästi kotimaisten toimijoiden varaan. Poikkeuksia löytyy tyypillisesti osana portfoliokauppoja.
Eriytyvä kehitys
Suomi on ulkomaisin silmin kiinnostava sijoituskohde esimerkiksi Ruotsiin ja Norjaan verrattuna, koska länsinaapureissa tuotot ovat pohjalukemissa. Valuuttariski euroon verrattuna lisää Suomen kiinnostavuutta. Korot ovat alhaalla. Reaalitalouden heikentyvät näkymät eivät ainakaan vielä ole suuremmin vaikuttaneet hintoihin ja kysyntään. Syynä on pitkälle se, että keskustakiinteistöt kasvupaikkakunnilla ovat vaihtoehdoista edelleen houkuttelevia ja johonkin on sijoitettava.
Asuntomarkkinoilla vedetään henkeä. Uusien ja vanhojen asuntojen hintaerot ovat kasvaneet huomattavan suuriksi. Viime vuosien monin paikoin kuumentunut sijoitusvetoinen rakentaminen ja asuntokauppa on tasaantunut. Ulkomaiset sijoittajat ovat kuitenkin aktivoituneet ostajina myös asuntoportfolioiden markkinoilla. Kerrostalotonttien kaupoissa viime vuosien suurimmat hintapiikit ovat leikkautuneet.
Maakunnat hiljalleen hiipuvat väestön ikääntyessä ja nuorten muuttaessa koulutuksen ja työpaikkojen perässä kasvukeskuksiin. Tämä näkyy asuntomarkkinoilla – keskustoissa rakennetaan kerrostaloja ja taantuvilla maaseutualueilla kauppoja tehdään etenkin omakotitaloista laskevilla hinnoilla. Tavanomaista kotitalouksien asuntokauppaa leimaa epävarmuus oman asunnon myynnistä, kaupan ketjut kulkevat tahmeasti – ellei olla aivan parhailla paikoilla. Samalla pankkien lainatiskeillä vakuusarvot ovat entistä tarkemmassa syynissä, mikä alhaisista koroista huolimatta hiljentää kauppaa. Jatkossa maakuntakeskusten välillä nähdään entistä suurempi eriytyminen ja pudotuspeli.
Kiinteistöarvioinnissa muutos tuo töitä – toisaalta myös haasteita. Osataanko tunnistaa muutos ja vahvasti eriytyvä alueellinen ja myös kiinteistötyyppikohtainen kehitys riittävän hyvin? Historiasta – vaikkapa vuoden tai parin takaa – haetut vertailutiedot ovat usein nykyhetken tilanteeseen vanhentuneita. Parhailla Helsingin core-alueilla hintatasot ovat vuoden aikana hypänneet laskennallisesti lähes viidenneksen ylöspäin vuokrien nousun ja tuottovaatimuksen laskun seurauksena. Vastaavasti taantuvilla paikkakunnilla, missä ostajina ovat etupäässä paikalliset tahot, voi kysyntä olla vuodessa parissa pahimmillaan sulanut olemattomiin mm. rahoituksen vaikeuduttua.
Hannu Ridell
Newsec Valuation
Kirjoittaja on SKAY ry:n hallituksen varajäsen
