Metsätalousmaan kauppahinnat nousivat viime vuosikymmenen aikana reaalisesti joka puolella Suomea. Havainto on tehtävissä sekä virallisista, Maanmittauslaitoksen tuottamista tilastoista, että muista aihepiirin julkaisuista. Muutos ei selity metsämaan kasvaneella puuntuotoskyvyllä tai puun hinnalla, eikä se koske pelkästään kasvukeskusten lähialueita. Metsämaan hintakehitys on ollut yhtä lailla positiivista myös esimerkiksi Kainuun syrjäisemmillä alueilla. Näin ollen mahdollisuus vaihtoehtoisiin maankäyttömuotoihin tai metsän virkistysarvo eivät ole hintamuutoksen ajureita. Lisääntynyt metsätalouskiinteistöjen kysyntä on näkökulmasta riippuen joko laskenut kiinteistöjen ostajien metsätalouden harjoittamisen tuottovaatimusta tai nostanut niin sanotun paljaan maan arvon merkityksen aiempaa suuremmaksi.
Pitkällä aikavälillä metsätalouden harjoittamisen reaalinen sijoitustuotto on ollut keskimäärin neljän prosentin tuntumassa. Vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin verrattuna tuottoa voi pitää tällä hetkellä kelvollisena, kun huomioi suhteellisen matalan riskitason. Mikäli metsätalouskiinteistön hankkii huomattavasti sen puustopääoman arvoa korkeammalla hinnalla, on tuohon tuottotavoitteeseen kuitenkin vaikea päästä, elleivät metsänhoidot kustannukset tulevaisuudessa laske tai puun hinta nouse.
Metsätalousmaan paljaan maan arvo on perinteisesti ollut voimakkaasti sidoksissa metsän viljavuuteen ja metsätalouden harjoittamisen kannattavuuteen. Metsänarvioinnin summa-arvomenetelmässä käytetyt metsätaloudelliset paljaan maan arvot onkin laskettu simuloitujen kasvatusketjujen tulojen ja menojen diskontatuista nykyarvoista. Mihin metsämaan paljaan maan arvo sitten perustuisi, jos ei tulevaisuuden kassavirtoihin? Ilmastonmuutos ja väestönkasvu ovat luoneet kasvavaa kysyntää puuntuotannon ohessa syntyville ekosysteemipalveluille; esimerkiksi hiilensidonnalle ja puhtaalle vedelle. Näiden resurssien rahallinen arvo tuskin ainakaan laskee tulevaisuudessa. Lisäksi on hyvä muistaa, että maan (metsämaasta puhumattakaan) valmistaminen on käytännössä lopetettu, eli puuta voidaan maailmassa tuottaa vain rajallinen määrä. Mikäli puuta alettaisiin käyttää huomattavasti nykyistä enemmän mihin tahansa sen monista käyttösovelluksista, heijastuisi muutos väistämättä puuntuotannon maan arvoon.
Vaikka metsätalouskiinteistön ostaja ei spekuloisi ekosysteemipalveluiden arvolla tai puun hinnalla, voi metsätalousmaalla olla myös olemassaoloarvoa. Samanlaista arvoahan on esimerkiksi taiteella, antiikilla tai monilla muilla asioilla, jotka tarjoavat esteettisiä elämyksiä ja joita on maailmassa vain rajallinen määrä. Metsähän on kauneudessaan ja monimuotoisuudessaan taidetta jo sinänsä. Lisäksi se tarjoaa täysin ainutlaatuisia terveyspalveluja. Miksi sen arvonmuodostus ei voisi perustua myös näihin uudenlaisiin mekanismeihin?
Viime kädessä pelkän puuntuotannon kannattavuudella ei metsäsijoittajan näkökulmasta ole niin paljon merkitystä, mikäli metsätalousmaan arvo jatkaa tulevaisuudessa kasvamistaan. Tilanne on samanlainen esimerkiksi Helsingin kantakaupungin sijoitusasuntojen kohdalla. Niiden vuokratuotto on usein vaatimaton suhteessa markkina-arvoon, mutta arvokasvu huolehtii sijoittajan tuottotavoitteen täyttymisestä.
