Tätä kirjoitettaessa eletään erittäin poikkeuksellisia aikoja. Suomi on ollut koronaviruksen takia poikkeustilassa ja monin tavoin suljettuna yli viisi viikkoa. Monet markkinat sekä kotimaassa että ulkomailla reagoivat erikoisella tavalla. Sähkön tukkuhinta on käynyt negatiivisen puolella ja juuri uutisoidaan, että raakaöljyn tietyn laadun hinta USA:ssa on myös hetkittäin ollut negatiivinen. Toisaalta negatiivisista markkinakoroista on tullut jo lähes uusi normaali. Korkoihin kriisi näyttää vaikuttavan nostavasta, mutta merkittävään korkojen nousuun on vielä matkaa.
Mitä tämä kaikki vaikuttaa asunto- ja kiinteistömarkkinoihin? Miten muutos huomioidaan kiinteistöarvioinnissa? Selvää on, että arvot laskevat, mutta kuinka paljon kullakin osamarkkinalla ja millä aikajaksolla? Palataanko joskus entiselle kehitysuralle? Voiko kriisi muuttaa jonkin taantuvan markkinan suunnan nousuun?
Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto kerää hintaseurantapalveluun tietoja toteutuneista asuntokaupoista. Yksittäisistä koko Helsingin alueella viikkoina 9 – 14 ja vuosina 2019 – 2020 tehdyistä käytettyjen kerrostaloasuntojen kaupoista tekemäni grafiikka on alla. Aineistossa on vuodelta 2019 noin 900 kauppaa ja vuodelta 2020 noin 920 kauppaa.
Asuntokaupan suunnittelu ja järjestely vie oman aikansa, joten kriisin vaikutus ei näy aineistossa. Päivittäinen kauppojen määrä vuonna 2020 on ylittänyt useimpina päivinä vuoden 2019 tason ja erityisesti viikon 14/2020 tiistai erottuu. Se on ollut maaliskuun 2020 viimeinen päivä. Viikoilta 15 – 16/2020 on vasta alustavia tietoja, mutta niiden mukaan kaupan määrä on vähentynyt.
Sama aineiston keskimääräisten päivittäisten hintojen kehitys esitetään seuraavassa graafissa.
Keskimääräisten hintojen kehitys on ollut tasaista, vuoden 2020 ollaan menty hieman korkeammalla tasolla kuin vuonna 2019.
Vähenevä markkinainformaatio hankaloittaa arviointia. Jos kauppa hiljenee merkittävästi vilkkaimmillakin osamarkkinoilla ja joillain alueilla kauppa loppuu hetkeksi kokonaan, on markkina-arvon perusteleminen entistäkin epävarmempaa. Vähintäänkin arvioinnin tarkkuus heikkenee.
Vallitsevassa tilanteessa arvioitaessa onkin syytä korostaa epävarmuutta ja myöntää vähäisempi arvion tarkkuus. Pitää myös huomioida arvion tuloksen käyttötarkoitus. Jos pitää arvioida välitöntä pakkotilannetta varten, lienee tulos myyjän kannalta monesti valitettavan alhainen. Jos taas arvioidaan esimerkiksi pidemmän ajan vakuustarkoitusta varten, pitänee taas katsoa ainakin jossain määrin nyt syntyvän ”kuopan” yli.
Markkinoiden kehityksessä voidaan jälkikäteen nähdä kuoppa, jos vallitsevasta kriisistä päästään ohitse suhteellisen lyhyellä ajalla. Jos taas joudutaan pitkään taantumaan, vaikutukset asunto- ja kiinteistömarkkinoihin ovat merkittäviä ja hintojen lasku saattaa olla samanlaista kuin 1990-luvun alussa. Mikäli pitkään jatkunut kaupungistuminen ja globalisaatio hidastuvat tai jopa päättyvät, vaikutukset kiinteistömarkkinoihin voivat olla yllättäviä. Tällöin Suomen nyt taantuvien alueiden toimitiloille ja asunnoille saattaa olla kasvavaa kysyntää.
