Arvioitsijan tulisi mahdollisimman hyvin tiedostaa muutokset kiinteistömarkkinoilla sekä niiden vaikutus arvioitavan kohteen arvoon. Samalla tulisi objektiivisesti tulkita, analysoida ja arvioida faktoihin ja markkinatuntemukseen perustuen eri toimijoiden intressejä sekä osaksi hyvinkin subjektiiviseen arviointiin perustuvaa toimintaa kiinteistömarkkinoilla. Eli muutoksissa tulee olla hereillä, mutta ei liikaa ennakoida ja ohjata arvioinnillaan markkinoita.
Tämän vuoden alkupuolella ja aikaa sitä ennen, tietoa kiinteistömarkkinoiden toiminnasta oli kohtuullisen helposti saatavissa. Käytettävissä oli historiatietoa kohteiden kysyntä – tarjonta tilanteesta, ostajatahojen kysynnän kohdistumisesta, kuluttajien käyttäytymisestä ja tilojen käytöstä sekä toimialoittain yritysten toimintaan liittyvistä riskeistä. Nykyisessä markkinatilanteessa kiinteistömarkkinoiden objektiivinen faktoihin perustuva analysointi on helpommin sanottu kuin tehty. Vanhat historiatiedot ovat kyseenalaisia ja uudet korona-ajan tiedot vaihtelevia.
Alkuvuoden jälkeen moni arvioitsija on joutunut miettimään uudelleen markkinoiden logiikkaa eri näkökulmista. Aiemmin sijoittajia kiinnostava ja turvallisena sijoituskohteena nähty kasvukeskuksessa sijaitseva pitkällä sopimuksella oleva toimistokohde on toimistokäytön muuttuessa haastava arvioida. Toimistokohteissa arvioitsijalle tulevat uudelleen arvioitavaksi sopimuskauden jälkeinen kohteen vuokrattavuus ja vuokrataso. Minkä verran uusi normaali etätyökäytäntöineen muuttaa yritysten toimistotarpeita – ja mikä on vaikutus arvoihin? Hotellimarkkinoilla muutos on ollut huomattava, käyttöasteet ovat monin paikoin romahtaneet, hotellihankkeita on laitettu kevään ja kesän aikana mahdollisuuksien mukaan ”jäihin”. Hotellihuoneiden kysyntä perustuu aikaisempaa enemmän kotimaan matkailuun ja hotellit vastaavat markkinamuutokseen myymällä huoneitaan myös etätyöpisteinä.
Tällä hetkellä sijoittajien kasvanut kiinnostus kohdistuu etenkin ns. yhteiskuntakiinteistöihin, joissa vuokralainen tekee kohteeseen pitkän sopimuksen. Sijoittajanäkökulmasta erot toimisto-, hoiva- ja erikoiskiinteistöjen hinnoittelussa ovat kavenneet, kunhan vuokralaisen vuokranmaksukykyyn liittyvä riski on mahdollisimman pieni.
Asunnoissa kaupungistumisen seurauksena kysyntä keskustojen ulkopuolella sijaitseviin omakotitaloihin ja tontteihin oli alkuvuoteen asti rajallista ja monilla paikkakunnilla vuosi vuodelta laskenut. Alkuvuoden jälkeen eräänlaisena indikaattorina kysynnän muuttumisesta on nähtävissä omakotitonttien kysynnän hienoinen kasvu kasvukeskusten lähistöllä sijaitsevissa pienemmissä kunnissa ja kaupungeissa. Onko syynä omakotitonttien kysynnän kasvuun näin eristyksen keskellä oma piha, samaan hintaan saatavat lisäneliöt, osalla ostajista etätyön mahdollistama vapaus valita aikaisempaa vapaammin asunnon sijainti vai joku muu syy, on varmasti ostajakohtainen eikä laajemmin yleistettävissä. Joka tapauksessa hienoinen käänne on havaittavissa, joka on hyvä tiedostaa. Aika näyttää kuinka pysyvä muutos tulee olemaan. Osakehuoneistojen hintojen nousu kasvukeskuksissa on samanaikaisesti jatkunut ja samoin vuokramarkkinat vetävät.
Keväällä alkanut “uusi normaali” muutti tilojen käyttöä, laski osassa tiloista tilojen käyttöastetta huomattavastikin, lisäsi omistajanäkökulmasta kiinteistöjen käyttöön ja omistamiseen liittyvää riskiä, muutti kiinteistöihin kohdistuvaa sijoittajakiinnostusta ja vaikutti asuntoihin kohdistuvaan kysyntään. Arvioinnin luotettavuuden, objektiivisuuden ja tarkkuuden kannalta on välttämätöntä ymmärtää ja tiedostaa kiinteistömarkkinoilla tapahtuneet muutokset. Samalla koronaa edeltävä historiatieto on entistä kyseenalaisempaa.
Nykyisessä tilanteessa tieto ei lisää tuskaa ja tiedon lisääminen onkin mahdollista osallistumalla Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n keskiviikkona 25.11. toimitila-aiheiseen webinaariin.
Vuoden kiireisintä joulunaikaa odotellessa!
Juha Nummi, SKAYn hallituksen varajäsen
Senior Advisor, Newsec Advisory, MRICS, AKA
