Viime vuosi oli jälleen erittäin aktiivinen kiinteistökauppavuosi, kun transaktiovolyymi ylsi tasolle 8,9 miljardia euroa. Määrältään volyymi on kaikkien aikojen toiseksi suurin, jota selittänee positiivisen talouskasvun lisäksi suurten yli 100 miljoonan euron portfoliokauppojen lisääntyminen, sijoitettavissa olevan rahan suuri määrä, ennätysmatalana jatkunut korkotaso sekä kansainvälisten sijoittajien kiinnostus Suomen markkinoita kohtaan.
Vaikka kokonaisvolyymi laski hieman vuodesta 2017, Suomessa ei koskaan ennen ole tehty lukumäärällisesti niin paljon kiinteistökauppoja kuin viime vuonna. Transaktiovolyymin laaja-alaisuutta kuvastaakin hyvin se, että kaiken kaikkiaan kauppoja tehtiin lähes 30 prosenttia enemmän kuin edellisvuonna. Mikäli vuoden 2017 volyymista jätetään huomioimatta Spondan ja Logicorin kiinteistöjen myynti (arvo yhteensä noin 4,7 miljardia euroa), on vuoden 2018 kaupankäynti ollut selvästi jopa edellisvuotta vilkkaampaa.
Viime vuonna transaktiovolyymia ovat kasvattaneet erityisesti Siriuksen kauppaportfolioiden listautuminen, Avant Capitalin, LähiTapiolan ja Icecapitalin asuntosalkkujen kaupat sekä pitkillä vuokrasopimuksilla myydyt toimistokohteet Helsingissä. Vuoden aikana myös yksi Suomen suurimmista kauppakeskuksista vaihtoi omistajaa, kun Wereldhave myi Helsingin Itäkeskuksessa sijaitsevan Itiksen kiinteistöt Morgan Stanleyn hallinnoimalle rahastolle yli 500 miljoonalla eurolla. Vuoden suurin kauppa toteutettiin kuitenkin lokakuussa, kun Kildare Nordic Acquisitions ilmoitti hankkineensa yli 98 prosenttia kaikista Technopoliksen osakkeista ja äänistä. Kaupan lopullinen arvo oli yhteensä noin 950 miljoonaa euroa.
Vuoden 2017 tavoin sijoittajakysyntä on ollut vuonna 2018 jälleen pitkälti kansainvälistä. Kansainvälisten sijoittajien osuus kokonaisvolyymista olikin 65 prosenttia, mikä vastasi määrältään lähes 6 miljardia euroa. Huomioitavaa on, että ensisijoituksen Suomeen teki myös lähes 20 uutta sijoittajaa, joista voidaan Kildaren lisäksi mainita myös esimerkiksi BlackRock, Morgan Stanley, Castellum ja Round Hill Capital. Sijoittajakysyntä on ollut voimakasta kuitenkin myös kotimaisten sijoittajien osalta. Aktiivisesti kohteita ovat hankkineet erityisesti erikoissijoitusrahastot, joka on osaltaan parantanut myös kiinteistömarkkinan likviditeettiä pääkaupunkiseudun ulkopuolella.
Toimitilaluokista tehtiin vuonna 2018 edellisvuoden tavoin selkeästi eniten kauppaa toimistokiinteistöistä, lähes 3,5 miljardilla eurolla. Kokonaisvolyymista niiden osuus olikin noin 39 prosenttia. Suhteellisesti suurinta kasvua tapahtui kuitenkin asuntoportfolioiden osalta, joiden kauppojen lukumäärä kaksinkertaistui edellisvuodesta ja ylsi noin 19 prosenttiin kokonaisvolyymista. Kasvuun on vaikuttanut erityisesti kansainvälisten sijoittajien mukaan tulo asuntomarkkinoille, joiden osuus asuntoportfolioiden kaupoista oli peräti 58 prosenttia. Myös hoiva- ja julkiskäytön kiinteistöjen volyymi saavutti uuden ennätyksen, noin 620 miljoonaa euroa. Kasvuun on vaikuttanut erityisesti kuntien sote-kiinteistöjen myynnit.
Vaikka talouskasvu on hidastumassa Suomessakin ja epävarmuus maailmantalouden kehityksestä on kasvanut viime aikoina merkittävästi, matalalla pysyttelevä korkotaso tukee yhä kiinteistösijoitusmarkkinaa ja kiinteistösijoituksiin tuntuu olevan tarjolla runsaasti varoja. Arvioimme sijoittajien kiinnostuksen kiinteistöihin säilyvän korkealla tasolla myös vuonna 2019. Transaktiovolyymissa tuskin ylletään kuitenkaan kahden edellisvuoden tasolle.
Tuomas Kontola
Arviointiasiantuntija
Catella Property Oy
