Hei, olen Mika Nyman ja uusi SKAY:n hallituksen varajäsen tälle vuodelle. Kiinteistönvälitystehtävien parissa on toiminut vuodesta 2002 ja vasta viime vuosina keskittynyt enemmän kiinteistöarvioinnin kiehtovaan, ja paikoin haastavaankin maailmaan. Lähes koko työurani olen toiminut OP ryhmän kiinteistövälityksessä, joka on nykyiseltä nimeltään OP Koti.
Viime vuosina olemmekin nähneet pankkien tiukentunutta sääntelyä, jotka juontavat juurensa niin EKP:n kuin Finanssivalvonnan standardeista. Osana pankkien rahoitusprosessia ja riskinottoa, on keskiössä asiakkaiden vakuusasemaa. Vakuusaseman kannalta keskiössä on riippumaton ja pätevä vakuusarviointi. Vakuudet tulee arvioida vähintään 3 vuoden välein, pääosin 1-2 vuoden välein ja asuntovakuudet puolivuosittain.
Aihealue olisikin erittäin laaja, ja käyn ”pintaraapaisuna” läpi pari pääkohtaa eri prosesseista. Osassa eri pankkiryhmissä rahoituksen parissa työskentelevät virkailijat hoitavat ns. tavanomaiset asuntovakuudet itsenäisesti rahoitusprosessissa. Arvioinnin riippumattomuus perustuu siihen, että vertailukelpoisia kauppahintoja on runsaasti käytettävissä ja päätökset ovat vähintään paripäätöstasoisia.
Pankkien näkökannasta ns. ei-tavanomaiset kuten maa-ja metsät tilat, liike-, teollisuus-, toimisto tai tuotannolliset tilat, jotka edellyttävät riippumatonta ja pätevää vakuusarviointia, tulee arvioijalla olla riittävä pätevyys kohdetyypin arviointiin. Pankeille arviokirja saa olla enintään vuoden vanha ja että se on laadittu rahoittajan näkökulmasta. Arviokirjat tulevat olla AKA-auktorisoidun arvioitsijan tekemiä.
Oman haasteen paikoin tuo myös rakenteilla olevat arviokohteet, joissa toteutuneet kustannukset eivät takaa kohteen markkina-arvoa. Kustannuslähestymistavan käyttökelpoisuutta on arvioitava kriittisesti, sillä menetelmä ei ota huomioon markkinatekijöitä, eikä omaisuuden markkina-arvoa voida määritellä pelkästään rakennus- ym. kustannusten perusteella.
Arviokohteissa tavanomaisen arvon lähtökohdan, perustelujen ja lyhyen markkinatilanne katsauksen myötä on otettava kantaa koronan vaikutuksesta arviokohteeseen. Kuten olemme huomanneet, on toisilla toimialoilla erittäin negatiiviset vaikutukset, ja taasen paikoin on ollut huimaa kasvua vuosittaisessa markkinassa -eritoten asunto ja loma-asunto markkinassa.
Isoimmissa pankkiryhmissä jo onkin omia arvioverkostoja, joissa henkilöt päätyökseen tekevätkin vain ja ainoastaan vakuusarviointia. Vuositasolla vakuusarviointi on erittäin valtaisaa, kun puhutaan kymmenien tuhansien arvioiden tekemisestä. Osaan arviointitehtävissä haasteen antaa myös se, että pääosin arvioinnit tehdään ns. työpöytäarvioina. Tuolloin arvioitsijoiden ammattitaidon ja eri ominaisuuksiltaan mm. alueellisten markkinoiden tunteminen korostuu. Työtä on jo nyt paljon, ja määrä tulee kasvamaan. Nähtäväksi jää, miten pelkkä vakuusarviointi kehittyy lähivuosina, tullaanko näkemään arvioinnin automatisointia teknologian myötä ja tiukentuuko sääntely vielä entisestään?
Mika Nyman, SKAY:n hallituksen varajäsen
Kiinteistö- ja arviointiasiantuntija OP Koti, LKV, YKV, AKA/KHK
