Taloudelliseen ilmastoon on palannut kaksi jo melkein kadonneeksi julistettua ilmiötä: inflaatio ja korko. Mistä perusteet kiinteistöjen arvioinnille?
Nykyisen tasoista 7 – 8 % inflaatiota on koettu viimeksi tammikuussa 1990. Sen jälkeen tultiin suunnilleen kahdessa vuodessa muutaman prosentin tasolle, jossa sitten pysyttiinkin vuoden 2022 kevääseen saakka.
Korkojen kehitys on ollut samanlaista. 12 kk:n euribor oli viimeksi 2 %:n tasolla vuonna 2011 ja 5 %:n tasolla vuonna 2008. Vuodesta 2014 lähtien olemme nähneet historiallisesti poikkeuksellisen negatiivisten korkojen ajanjakson, joka on nyt päättynyt ja 12 kk:n korko lähestyy syyskuun 2022 lopussa 3 %:n tasoa.
Ratkaiseva syy inflaation ja koron paluulle on Venäjän aloittama hyökkäyssota Ukrainassa, mutta muutakin on. Hintojen nousu on itseään ruokkiva kierre. Nouseva hinta on usein toisesta näkökulmasta aidosti nouseva kustannus. Hintoja korotetaan kuitenkin vain syystä, että ”nyt hinnat nousevat, koska on ollut pitkään korotuspainetta”. Korkojen nousu taas on sekoitus ns. markkinavoimia ja poliittisia päätöksiä, joiden syy- ja seuraussuhteet ovat vähintään epäselviä.
Jotta tässä talouden muutostilanteessa olisi mahdollista tehdä järkevää kiinteistöarviointia, pitäisi taustalla olla ajantasaista ja perustavanlaatuista tutkimusta. Mitkä asiat ratkaisevat asunto- tai toimitilamarkkinoiden suunnan sekä yksittäisen kohteen hinnan? Samaa tietoa tarvittaisiin sekä kaavoittamattoman että kaavoitetun maan osalta, vaikka korkeammat maan arvot ovat yleensä asunto- tai tilamarkkinan johdannaisia. Vai onko niin, että markkinoilla kaikki tapahtuu lopulta julkisten investointien seurauksena? Esimerkiksi päätöksestä perustaa yliopisto tai rakentaa metro?
Julkisuudessa olleiden tietojen mukaan kiinteistöverotuksen uudistaminen ei etene tällä hallituskaudella, mikä lieneekin perusteltu päätös kustannusten noustessa muutenkin. Nyt olisi kuitenkin erittäen tärkeää julkaista valmisteluhankkeessa selvitetyt kiinteistöjen verotusarvot yksittäisen kohteen tasolle asti. Kyseessä on laajin koskaan tehty kiinteistöarviointihanke, jonka tuloksista voitaisiin saada vastauksia edelle esillä olleisiin kysymyksiin. Toisaalta verotus on yksi keskeisimmästä julkisen vallan käytön muodoista, joten mahdollisimman suuri läpinäkyvyys on paikallaan.
Jyrki Halomo
Pääanalyytikko, TkL, AKA, KHK, MRICS
jyrki.halomo@fincap.fi
puh. +358 40 8373 796
FinCap Kiinteistövarainhoito Oy
Fabianinkatu 31 C, 00100 HELSINKI
