Kiinteistökauppa käy kasvukeskuksissa vilkkaana, etenkin pääkaupunkiseudulla on ostajia – niin kotimaisia kuin ulkomaisia toimijoita – runsaasti liikkeellä. Kova kiinnostus on painanut tuottovaatimuksia alaspäin. Ulkomainen pääoma ja kasvanut sijoittajien määrä ovatkin keskeiset syyt toimitilakiinteistöjen ja asuntoportfolioiden aktiiviseen kauppaan. Myös kotimaiset rahastot ovat ostajapuolella aktiivisia. Ostajia riittää myös entistä riskisempiin kohteisiin. Muutos parin – kolmen vuoden takaiseen tilanteeseen on huomattava. Samalla erot lisääntyvät jatkuvasti. Taantuvilla paikkakunnilla ostajat ovat harvassa ja hinnat laskevat.
Tuottovaatimukset ovat painuneet ykkösalueilla ennätyksellisen alas, esimerkiksi Helsingin keskustan primetoimistojen tuotto 3-4 prosentin välille. Samalla myös ykköspaikkojen toimistovuokrat ovat nousseet Helsingin keskustan alueella ja parhailla toimistoalueilla pääkaupunkiseudulla, esimerkiksi Keilaniemessä. Samoissa 3 – 4 prosentin tuottovaatimuksien tasoilla ovat parhaat asuntoportfoliot.
Heti pääkaupunkiseudun ulkopuolella ostajien määrä supistuu. Maakuntakohde kiinnostaa osana salkkua tai hyvä sijainti, vuokralainen, kassavirta, tai se, että kohde on kehitettävissä esimerkiksi asumiseen. Taantuvien väestökadon alueiden markkinat laahaavat paikallaan ja hinnat laskevat. Maakuntakeskuksista Tampere ja myös Turku ovat vetäneet kaulaa muihin keskuksiin.
Sijoittajat erikoistuvat entistä tyypillisemmin tiettyyn kiinteistötyyppiin esimerkiksi toimiston, kaupan, logistiikan, hoivan ja asumisen sektoreilla. Kokonaiset salkut ovatkin kysyttyjä, kunhan kassavirta on kohdillaan ja kiinteistöt hyvillä alueilla sekä hyvässä kunnossa.
Osaammeko arviointipöydillämme tunnistaa markkinoiden muutokset riittävän hyvin? Salkkukaupoissa kohteet arvioidaan yksittäin. Yksi haaste on, miten arvioissa otetaan kantaa portfoliokokonaisuuden arvoon. Ns. portfoliopreemio tullee kyseeseen etenkin erityiskohteita kuten hoivasalkkuja arvioitaessa.
Miten pitkään huippusuhdanne jatkuu?
Viime vuosien tuottovaatimusten laskua eli hintojen nousua kasvavilla paikkakunnilla selittää pitkälle ulkomaisen pääoman rynnistys Suomeen, tähän liittyvä alhainen korkotaso, sijoitusvaihtoehtojen puute ja Suomen kohentunut talous. Nyt olemme taloudessa huipulla ja tuotoissa kilpailukykyisiä esimerkiksi Ruotsiin ja Norjaan verrattuna. Talouden suhdannehuipun ennakoitu käänne yhdessä korkojen arvioidun maltillisen nousun kanssa tuo muutosnäkymiä lähivuosille. Kysymys on, miten tämä ajoittuu ja miten voimakkaana.
Selvää on, että alueelliset erot kasvavat jatkuvasti. Maakuntatasolla Uudenmaan, Tampereen ja Turun seudut kasvavat. Muualla Suomessa väestömuutos maakuntatasolla on negatiivista. Kaupungistumisen ja ikärakenteen muutoksen seurauksena keskuskaupungit kasvavat, samalla muu maakunta hiljalleen hiipuu väestön ikääntyessä ja nuorten muuttaessa koulutuksen ja työpaikkojen perässä kasvukeskuksiin.
Nyt taustalla on aiempaa vahvemmin rakenteellinen muutos: väestön ikärakenne ja muuttoliike kaupunkeihin kärjistää alueellisia eroja. Asuntomarkkinoilla kaupungistuminen näkyy kasvukeskuksissa kerrostalotuotantona. Uusien kerrostaloasuntojen keskikoko on mm. sijoitusasuntomarkkinoiden vilkastumisen vuoksi pienentynyt lähemmäs 40 neliömetriä. Toimistomarkkinoilla konttorityön tekemisen trendit modernin monitilan ja myös erilaisten HUB-ratkaisujen suuntaan ohjaavat kysyntää – taustalla työn tekemisen ja digitalisoitumisen murros. Nyt konttoritilaa tarvitaan uusissa ratkaisuissa 10-15 neliömetriä / henkilö, huoneisiin jaetuissa ns. vanhoissa tilaratkaisuissa 25-30 neliömetriä oli ja on yhä edelleen useissa yrityksissä ja julkisella puolella arkipäivää. Kaupan sektorilla sivukatujen kivijalkatilat ja epäajanmukaiset ostarit ovat putoajien listalla – yleensäkin taustalla on kysymys, minkä verran myymälätilaa tarvitaan nettikaupan yleistyessä. Logistiikka vuorostaan keskittyy suurempiin vahvasti automatisoituihin yksiköihin, mittarina lavapaikat.
Akuuttina asiana on sote-ratkaisu ja siihen liittyvä epävarmuus. Seurauksena on – kävi äänestyksessä ja lain läpimenossa miten tahansa – soteen liittyvien tilatarpeiden keskittyminen ja supistuminen pitkälle 2020 –luvulle. Yleensäkin kaikilla toimitilasektoreilla on taustalla toiminnan ja käytön tehostumiseen liittyvä tilatarpeen väheneminen. Kiinteistöjen arvioitsijalle muutos merkitsee aina töitä. Ja samalla myös haasteita. Osataanko nähdä markkinamuutokset oikein, ettei katsota liikaa peruutuspeiliin? Tunnistetaanko markkinoiden erityispiirteet – esimerkiksi hoivasektorin markkina ja paikalliset tekijät – riittävän hyvin?
Esimerkkejä markkinamuutoksista voi hakea vuosilta 2000-2001 sekä 2007-2009. Voimakkain nousu ja lasku oli vuosien 1988 – 1992 välillä. Jokaisella taitekohdalla on omat piirteensä. Esimerkiksi nykyisiä nollakorkoja ei voi verrata 1990-luvun alun yli 10 prosentin korkoihin. Muutostilanteissa arvioinneissa ollaan tyypillisesti varovaisia. Tämä on hyvä asia, kunhan tunnistetaan markkinat, hinnat ja yieldit kohdalleen. Yksittäiset nousukaudelle tyypilliset hintapiikit ovat yleistyneet. Niiden vaikutus markkina-arvioihin on aina mietittävä tapauskohtaisesti. Esimerkiksi yksittäinen rahasto tai rakennusliike voi omista lähtökohdistaan ja täysin perustellusti tarjota 20-30 % yli ns. markkinatason saadakseen kohteen salkkuunsa tai hyvän rakennushankkeen. Laskusuhdanteissa tilanne on päinvastainen – pakkotilanteissa hintapiikit alaspäin yleistyvät.
Olennaista on tunnistaa markkina-arvon vapaamuotoisen määrittelyn mukaan, mikä on se todennäköinen rahamäärä, millä kohde voi arviointihetkellä vaihtaa omistajaa. Etenkin muutostilanteissa tämä on hyvä pitää mielessä, vanhat historiatiedot voivat johtaa harhaan.
Hannu Ridell
Toimitusjohtaja
Newsec Valuation Oy
Kirjoittaja on SKAY ry:n hallituksen varajäsen
