Markkina-arvo sopisi myös asuntokaupan lähtökohdaksi
Jyrki Halomo kirjoittaa 15.3.2018 SKAYn blogikirjoituksessaan, että markkina-arvon käsite olisi sopiva lähtökohta kiinteistöverouudistuksessa. Halomo osuu kirjoituksessaan oikeaan. Markkina-arvojen käyttäminen laajemminkin, esim. asuntomarkkinoilla, lisäisi markkinoiden läpinäkyvyyttä ja johdonmukaisuutta. Todennäköisesti myös helppoutta, sujuvuutta, kustannustehokkuutta ja ehkäpä kasvavia transaktiomääriäkin.
Allekirjoittaneella oli hiljan tilaisuus ottaa omakohtaista tuntumaa asuntojen arviointikäytäntöihin, tällä kertaa välitystoimeksiannon näkökulmasta. Itse teen arviointeja tutkimustarpeisiin ja tutkimuksen lähtökohdista, mutta nyt eteen avautui tilaisuus tehdä havaintoja siitä, miten arviointeja lähestytään välitysliikkeissä.
Ihan ensimmäiseksi on syytä palauttaa mieliin se, että hyvä välitystapa ei edellytä markkina-arvon määrittämistä osana arviointitoimeksiantoa. Hyvässä välitystavassa puhutaan hinta-arvion tekemisestä. Tämä voidaan havaita myös välittäjien mainonnassa. Osa ei mainitse markkina-arvoa lainkaan. Tämä on sikäli hyvä, jos ja kun tarkoituksena ei missään vaiheessa olekaan määrittää markkina-arvoa. Pieni osa välitysliikkeistä näyttäisi sellaista kuitenkin tarjoavan ja monista liikkeistä se on saatavilla erillisenä palveluna.
On pidettävä varsin kiinnostavana seikkana sitä, että markkina-arvo ei tunnu kiinnostavan sen enempää myyjiä kuin ostajiakaan. Ilmeisesti hinnan arvioidaan asettuvan automaattisesti ”kohdalleen” kaupantekoprosessin kuluessa. Toinen mahdollinen selitys on se, että myyjä ajattelee kohteesta saatavan sen mitä siitä on saatavissa ja siihen on tyytyminen, olkoonpa kohteen markkina-arvo mikä sitten onkin. Todennäköisesti kaupantekoprosessin kulkuun ja maksettuun hintaan vaikuttaisi kuitenkin se, tietääkö ostaja tai myyjä (tai välittäjä), mikä kohteen markkina-arvo on.
Varmasti muitakin selityksiä löytyy. Todennäköisesti varsin suuri osa markkinaosapuolista ei ole tietoinen siitä, että sellainen asia kuin markkina-arvo on olemassakaan ja että sellaisen voi myös selvityttää.
Mutta voisiko asialla olla käytännön merkitystä? Oma kokemukseni hintojen mallintamisesta näyttää karkeasti osoittavan, että ison kaupungin asuntomarkkinan mallintamisessa hintoihin jää noin +- 10 %:n vaikeasti selitettävä satunnaisvaihtelu. Hiukan täsmällisemmin ilmaistuna noin puolet asuntokauppojen hinnoista voidaan selittää siten, että toteutunut kauppahinta poikkeaa enintään +-10 % matemaattisen mallin antamasta arvosta. Toisin sanoen hinta-aineistosta satunnaisesti valitun kohteen viimeisin kauppa on tehty 50 prosentin todennäköisyydellä +-10 prosentin haarukassa sen markkina-arvosta. 25 prosentin todennäköisyys on sille, että kauppahinta on ollut enemmän kuin 10 prosenttia alle markkina-arvon ja sama 25 prosentin todennäköisyys on sille, että kauppahinta on ollut vähintään 10 prosenttia yli markkina-arvon.
Se, että kohteista maksetaan yli- ja alihintoja on tietysti maailman luonnollisin asia ja tulee selitetyksi jo markkina-arvon määritelmässä. Alihinta voi selittyä esim. myyjän kiireellä ja ylihinta sillä, että yksittäinen ostaja näkee kohteessa erikoisarvoa ja on valmis maksamaan kohteesta yli markkina-arvon (mikäli tarpeen).
Välittäjät näyttävät panevan varsin paljon arvoa sille, millaisella hinnalla ao. asunto-osakeyhtiöstä on aiemmin ostettu asuntoja. Selityksenä tälle lienee se, että myös ostajien ja ehkä myyjienkin huomio kiinnittyy tähän. Mikäli markkinoilla oikeasti tapahtuu tällaista hintojen ”periytymistä”, käynnissä on eräänlainen pienimuotoinen lotto. Mikäli naapurisi on joutunut myymään kohteensa kiireessä (alihintaan), saattaa se johtaa seuraavankin kohteen aliarvostamiseen yhtiössä. Todennäköisyys ilmiölle kasvanee, mikäli markkina-arvoja ei tunneta.
Yllä kuvatun ilmiön mahdollinen olemassaolo palautuu myös arvioinnin teoriaan. Vain osa kaupoista on päteviä markkina-arvon mittareita – sellaiset, jotka ovat markkina-arvon mukaisia. Arvioinnin vanha viisaus, että vertailukaupatkin tulisi tuntea, on edelleen pätevä. Tilannetta voidaan hallita myös tilastollisin keinoin. Suuressa määrässä kauppoja ”virheet kumoavat toisensa” (virheiden noudattaessa esim. normaalijakaumaa). Markkinaa kuvaavalla tilastollisella mallilla voidaan näin ollen tehdä alustavia päätelmiä mm. yksittäisten vertailukauppojen edustavuudesta.
Asuntomarkkinat näyttävät siis edelleen toimivan niin kuin ovat toimineet jo vuosikymmeniä. Yksityishenkilöiden välisistä kaupoista suurin osa tehtäneen edelleen tuntematta kohteiden markkina-arvoja. Kohteen markkina-arvon tunteminen olisi hyödyksi niin ostajalle kuin myyjällekin, ainakin omaisuuden kehittymisen ja sijoittamisen näkökulmasta. Voidaan myös kysyä, sujuvoittaisiko tällainen informaatiolisä myös itse välitysmarkkinaa.
Ari Laitala
SKAY ry:n hallituksen varajäsen
