Täydennysrakentaminen on jo pitkään ollut ajankohtainen aihe yhteiskunnallisessa keskustelussa ja kiinteistöalan tutkimuksessa, ja viime vuosina keskustelu on entisestään kiihtynyt. Täydennysrakentamisella pyritään vastaamaan kaupunkien kasvavaan asuntokysyntään, parantamaan kuntataloutta sekä rahoittamaan asunto-osakeyhtiöiden peruskorjauksia.
Merkittävä täydennysrakentamisen potentiaali sijaitsee väljästi rakennettujen kerrostalolähiöiden laajoilla pysäköintialueilla, joita hyödyntää useita taloyhtiöitä. Täydennysrakentaminen näille pysäköintialueille on kuitenkin ollut asuntorakentamisen tarpeesta huolimatta vähäistä. Sain diplomityössäni mahdollisuuden tutkia, miten taloyhtiöiden yhteisten pysäköintialueiden omistus- ja käyttöoikeuksia on järjestelty, ja miten nämä järjestelyt vaikuttavat täydennysrakentamisen toteutettavuuteen. Aiemmissa täydennysrakentamisen kannattavuuden ja potentiaalin tutkimuksissa tämä näkökulma oli jäänyt huomiotta.
Työssä määriteltiin yhteinen pysäköintialue sellaiseksi taloyhtiöiden pysäköintialueeksi, jolla on useita omistajia tai muita käyttöoikeuksien haltijoita. Yhteistä aluetta ei tässä tule sekoittaa kiinteistönmuodostamislain yhteisen alueen määritelmään. Tavallisia täydennysrakentamishankkeita, jossa rakennetaan vain yhden taloyhtiön tontille, ei tässä työssä käsitelty.
Tutkimustapaukset
Työssä käsiteltiin yhteensä kahdeksaa tutkimustapausta, jotka löytyivät pääasiassa asiantuntijayhteydenottojen ja -haastattelujen avulla. Näistä suurin osa oli suunniteltuja/toteutumattomia täydennysrakentamishankkeita taloyhtiöiden yhteisille pysäköintialueille. Toteutuneita hankkeita oli vaikea löytää, mikä jo tutkimuksen tässä vaiheessa antoi osviittaa ongelmien olemassaolosta.
Tutkimustapausten perusteella pysäköintialueiden omistusjärjestelyt ryhmiteltiin kolmeen yksinkertaiseen pääryhmään:
1. Yhden omistajan omistama kiinteistö
2. Kahden tai useamman asunto-osakeyhtiön yhdessä omistama kiinteistö
3. Kahden tai useamman asunto-osakeyhtiön yhdessä omistama kiinteistö, johon kohdistuu autopaikkarasitteita osalta omistajataloyhtiöiden kiinteistöistä (ns. alueellisen huoltoyhtiön tapaus)
Tapausten luokittelua voidaan jatkaa lisäksi sillä perusteella, onko pysäköintialueella rasiteoikeuksia myös omistajataloyhtiöiden ulkopuolisilla taloyhtiöillä. Ylimääräiset rasiteoikeudet tuovat monimutkaisuutta prosessiin, kun rasiteoikeudenhaltijoidenkin edut on huomioitava. Autopaikkarasitteita voidaan perustaa niin kiinteistönmuodostamislain mukaisina kiinteistörasitteina kuin maankäyttö- ja rakennuslain mukaisina rakennusrasitteina. Osassa tutkimustapauksissa huomattavaa viivästystä ja epävarmuutta on aiheuttanut erityisesti kunnossapitovastuu ja rasitteenhaltijan oikeusasema täydennysrakentamishanketta suunniteltaessa. Lainsäädäntö ei ole kaikilta osin selvä, minkä lisäksi kiinteistö- ja rakennusrasitteiden säännökset ja prosessit poikkeavat toisistaan. Prosessi menee erittäin kimurantiksi esimerkiksi silloin, jos kiinteistörasite halutaan pakolla poistaa ja tilalle perustaa rakennusrasite, ottaen huomioon vielä käsittelyt eri tuomioistuimissa ja oikeusasteissa. Lainopillisen analyysin keskeinen huomio olikin rasitelainsäädännön yhtenäistämistarve.
Havaitut haasteet
Tutkimustapausanalyysilla löydettiin ja yhdistettiin toisiinsa oleellisimpia täydennysrakentamista vaikeuttavia ongelmia. Ensimmäiseksi, yhteinen päätöksenteko on haasteellista johtuen osapuolten suuresta määrästä ja useista eri vaiheissa vaadittavista päätöksistä ja erillisistä neuvotteluista. Hankkeessa tulisi löytää mielellään kaikkia tyydyttävät ratkaisut, vaikka lähtökohdat osapuolilla ovat hyvin erilaiset.
Toinen ongelma on korvaavien autopaikkojen rakentaminen vanhojen tilalle ja niiden kustannuksiin osallistuminen. Täydennysrakentaminen useimmiten tarkoittaa kallista rakenteellista pysäköintiä, mikä nostaa hankkeen hintaa ja laskee kannattavuutta. Eri osapuolten oikeusasema ei myöskään ole osallisille aina selvä. Onko rasitepaikkojen omistajilla velvollisuutta osallistua uusien autopaikkojen kustannuksiin, jos he eivät omista maata eli eivät saa tuloja täydennysrakentamisesta? Tällaisia vaatimuksia on esiintynyt, mutta analyysin perusteella vaikuttaa siltä, että lain mukaan velvollisuutta ei ole. Ongelma vältettäisiin vaikkapa selkeillä rasitesopimuksilla.
Kolmas erityinen ongelma on arvonnousun ja taloudellisen hyödyn jakautuminen. Kaupungeilla on hyvin vaihtelevia käytäntöjä esim. maankäyttömaksujen suuruudesta ja yksityisen maanomistajan kohtelemisesta. Lainsäädäntö on asiassa erittäin väljä. Tämän työn problematiikan kannalta kaupungin maapolitiikkaa kenties vielä merkittävämpi ongelma on se, miten alueellinen huoltoyhtiö käsittelee omistamiaan maita. Kun huoltoyhtiö myy maataan täydennysrakentamiseen, jakautuuko voitto kaikille osakastaloyhtiöille vai kyseisten parkkipaikkarasitteiden haltijoille?
Alueelliset huoltoyhtiöt
Tutkimustapauksista tällaista alueellista huoltoyhtiötä edustivat Siltamäen Huolto Oy:n ja Matinkylän Huolto Oy:n täydennysrakentamissuunnitelmat. Vastaavanlaisia alueellisia huoltoyhtiöitä on pääkaupunkiseudulla useita. Sekä Siltamäen että Matinkylän Huollon pysäköintialueille on tehty paljon erilaisia inventointeja ja suunnitelmia, mutta yhtään täydennysrakentamishanketta ei ole toteutunut.
Molemmat ovat paikallisten taloyhtiöiden omistamia huoltoyhtiöitä. Järjestelyt ovat peruja 60-luvun aluerakentamissopimuksista, samaan tapaan kuin hyvin monella muulla lähiöalueella. Taloyhtiöiden lisäksi Siltamäessä toimii autotalliyhtiöitä maanvuokrasopimuksin, joiden omistus on Siltamäen Huollon lisäksi yksittäisillä osakkeenomistajilla. Kaikilla Siltamäen Huollon pysäköintialueilla on asemakaavan mukaiset autopaikkarasitteet, joihin naapuritaloyhtiöt ovat oikeutettuja. Huoltoyhtiön politiikan mukaan autopaikkoja voidaan kuitenkin luovuttaa kaikilta pysäköintialueilta.
Mahdolliset maamyyntitulot täydennysrakentamishankkeessa menisivät maanomistajalle, eli näissä tapauksissa huoltoyhtiölle. Haitat kuitenkin koituisivat kyseisen pysäköintialueen taloyhtiöille, jotka esim. menettäisivät nykyiset parkkipaikkansa ja avarat maisemansa. Osakeyhtiölain mukaan kaikkia huoltoyhtiön osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti, mikä tarkoittaa sitä, että huoltoyhtiö ei ilman yksimielistä päätöstä voi jakaa voittoa ainoastaan niille taloyhtiöille, joita hanke koskettaa.
Taloyhtiöt, jotka hallitsevat rasitepaikkojaan, eivät pelkän rasiteoikeuden nojalla pysty estämään hanketta jos niille tarjotaan uudet autopaikat, elleivät onnistu vetoamaan hankkeen kohtuuttomuuteen. Toisaalta, koska alueellisen huoltoyhtiön omistavat paikalliset taloyhtiöt, jotka ovat myös huoltoyhtiön asiakkaita, ei huoltoyhtiö varmasti mielellään lähde sellaista hanketta toteuttamaan, johon ei ole asianosaisen taloyhtiön kannatusta.
Matinkylässä uudisasuntojen kysyntä on noussut länsimetron myötä, mutta esimerkiksi Siltamäessä myytyjen asuntojen keskihinnat ovat lähes Helsingin alhaisimpia, minkä vuoksi etenkin yksityinen rakennustuotanto kamppailee kannattavuuden kanssa suoraviivaisessakin hankkeessa.
Johtopäätöksiä
Erilaisten omistusoikeusjärjestelmien toimivuuden ja niiden muuttamisen teoriapohjana työssä hyödynnettiin Elinor Ostromin yhteisen alueen hallinnon teoriaa. Tutkimusproblematiikan kannalta oleellista oli etenkin se, miten osakkaat hallitsevat yhteisresurssia (tässä yhteistä pysäköintialuetta) kaikkia tyydyttävällä tavalla, ja millä ehdoilla osakkaat ovat valmiita institutionaaliseen muutokseen, eli olemassaolevan tilanteen muuttamiseen, toisin sanoen pysäköintialueen täydennysrakentamiseen. Asettamalla työssä käsitellyt tutkimustapaukset tähän Ostromin institutionaalisen muutoksen todennäköisyyden ennustemalliin, sai havaita, että näillä lähtökohdilla täydennysrakentaminen useimmissa tapauksissa olisi epätodennäköistä.
Tutkimuksesta johdettiin päätelmiä, joita voi pitää mahdollisina ratkaisukeinoina yhteisten pysäköintialueiden ongelmiin. Näitä keinoja ei tässä työssä tutkittu tarkemmin, vaan ne jätettiiin jatkotutkimustarpeiksi.
Ensimmäinen ratkaisukeino olisi pysäköintialueomistuksen uudelleenjärjestely, joka tarkoittaa sitä, että alueellisen huoltoyhtiön keskitetty pysäköintialueomistus pitäisi pystyä purkamaan. Huoltoyhtiö voisi joko myydä pysäköintialueet taloyhtiöille tai taloyhtiöillä voisi olla jonkinlainen lunastusoikeus pysäköintialueeseen, mikäli he ovat osakkaina huoltoyhtiössä ja ainoita rasiteoikeuden haltijoita. Tontin hinta ei suinkaan saisi olla rakennettavan rakennusoikeuden hinta, vaan taloyhtiön tulisi voida ostaa/lunastaa pysäköintialue nykykäyttötarkoituksen mukaiseen arvoon perustuen. Muuten hankkeen kannattavuus kärsisi ratkaisevasti
Toinen johtopäätös on tarve yhteisen rasitealueen paremmalle hallinnolle. Selkeillä säännöksillä siitä, miten rasitealueen hallinto voitaisiin järjestää, vältettäisiin monet epäselvyydet liittyen esimerkiksi kustannustenjakoon. Rasitealueen hallinnosta ei ole nykyisin säännöksiä KML:ssa eikä MRL:ssa.
Erittäin oleellinen ja selkeä parannus, joka vähentäisi byrokratiaa, selkeyttäisi lainsäädäntöä ja ehkäisisi ristiriitoja, olisi jo edellä mainittu rasitelainsäädännön yhtenäistäminen. En tiedä onko asia mukana maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistuksessa, mutta yhtenäistämisen hyödyt ovat selvät.
Monessa tapauksessa korostui joko osapuolten luottamus tai epäluottamus. Tällaiset yhteiset täydennysrakentamishankkeet ovat ennen kaikkea yhteistyöhankkeita, ja luottamusta eri osapuolten välillä tulee edistää alusta alkaen.
Täydennysrakentaminen peruskorjausikään tulleiden kerrostaloalueiden sisään on monestakin syystä erittäin kannatettava ajatus. Hankalat omistus- ja käyttöoikeusjärjestelyt kuitenkin johtavat siihen, että monet muuten potentiaaliset hankkeet jäävät väistämättä toteutumatta. Ulkoiset keinot puuttua tähän ovat loppujen lopuksi varsin rajalliset.
Eero Kujanen
Kirjoittaja laati aiheesta diplomityön Aalto-yliopistossa
