SKAY ry jakaa vuosittain opinnäytetyöpalkintoja. Viime vuonna valmistuneista töistä päätettiin palkita Pyry Haahtelan työ ”Asuntotonttien kehitysarvojen ja myyntihintojen erot Helsingin seudulla” sekä Miina Hurskaisen työ ”Asunto-osakeyhtiöiden purkavan uusrakentamisen potentiaali ja taloudellinen arviointi”. SKAY onnittelee palkittuja! Stipendin suuruus on 250 euroa.
Haahtelan työn tiivistelmä:
Pyry Haahtela
Asuntotonttien kehitysarvojen ja myyntihintojen erot Helsingin seudulla
Maan arvon määrittäminen on yksi kiinteistötalouden tutkituimmista aiheista ja sitä on tutkittu monin tavoin vuosien saatossa. Useat maan arvoon liittyvät teoriat lähtevät siitä, että kiinteistön sijainnin merkitys näkyy ensisijaisesti maan arvossa ja maan arvo on perustana tonttien myyntihinnoille. Kiinteistökehittäjän näkökulmasta kehityskelpoisen tontin arvo voidaan määrittää arvioimalla kehityksen lopputuotteen arvo ja vähentämällä tästä rakennuskustannukset ja kiinteistökehittäjän kate. Tätä menetelmää kutsutaan varsinkin englanninkielisessä kirjallisuudessa nimellä ”Residual valuation method”, eli suoraan suomennettuna residuaalimenetelmäksi. Residuaaliarvo on korkein hinta, jonka kiinteistökehittäjä voi maksaa tontista niin, että kehitysprojekti pysyy riittävän kannattavana. Residuaaliarvoa voidaan kutsua myös kehitysarvoksi ”development value”.
Tämän tutkimuksen tarkoituksena on residuaalimenetelmää käyttämällä arvioida poikkeavatko tonttien myyntihinnat niiden kehitysarvoista Helsingin seudulla. Asuntotonttien arvoa on tutkittu Helsingin seudulla laajasti erilaisilla menetelmillä, mutta residuaaliarvojen ja tonttien myyntihintojen vertailusta ei löydy aiempaa Suomessa tehtyä tutkimusta.
Tutkimusaineisto koostui kolmesta erillisestä tietolähteestä. Tonttien myyntihinta-aineisto perustuu Maanmittauslaitoksen keräämiin tietoihin, asuntokauppa-aineisto Oikotie.fi palvelun toimittamiin tietoihin ja rakennuskustannusaineisto Haahtela-kehitys Oy:n toimittamiin tietoihin. Tutkimuksen tekeminen ei olisi ollut mahdollista ilman näiden yhteistyökumppanien toimittamaa aineistoa. Asuntojen hinta-aineistoa ja rakennuskustannusaineistoa käytettiin residuaaliarvojen laskentaan, joita verrattiin tutkimuksessa tonttien myyntihintoihin.
Tutkimustulokset osoittavat, että residuaaliarvot ja tonttien myyntihinnat poikkeavat merkittävästi toisistaan tutkimusalueilla. Residuaaliarvoissa on huomattavasti enemmän vaihtelua eri kaupunginosien välillä kuin tonttien myyntihinnoissa. Residuaaliarvot vaihtelivat välillä 143 – 3180 € / huoneiston nettoala, kun tonttien myyntihintojen vaihteluväli oli 297–2198 € / huoneiston nettoala. Residuaaliarvojen suurempi vaihtelu osoittaa, että asuntotonttien kehitysarvot eivät näy täysimääräisesti tonttien hinnoissa. Tämä johtaa tilanteeseen, jossa kiinteistökehittäjän on mahdollista saada minimivaatimuksia suurempia tuottoja kehityskohteista, jos kehitysalueet valikoidaan sen perusteella, missä tonttien myyntihinnat ja kehitysarvot poikkeavat eniten toisistaan. Laskennallisesti arvioidut kiinteistökehityksen tuotot korreloivat vahvasti asuntojen hintatason kanssa. Tutkimustulosten perusteella korkeimmat kiinteistökehityksen tuotot ovat saatavilla keskeisiltä kantakaupungin alueilta Helsingistä, joissa asuntojen hinnat ovat korkeimmillaan.
Hurskaisen työn tiivistelmä:
Miina Hurskainen
Asunto-osakeyhtiöiden purkavan uusrakentamisen potentiaali ja taloudellinen arviointi
Rakennemuutos Suomessa on johtanut asuntojen kasvavaan kysyntään kaupunkikeskuksissa ja tarpeelle tiiviimpään kaupunkirakenteeseen kasvavilla kaupunkialueilla. Monet 60-80-lukujen, usein tehottomasti rakennetut, asuinalueet ovat huomattavien korjaustarpeiden edessä ja sijoittuvat pääkaupunkiseudulla kaupunkien kannalta merkittäville kehitysalueille. Ajatus näiden alueiden uudistamisesta ja tiivistämisestä täydennysrakentamisen keinoin on voimistunut. Keväällä 2019 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölain muutos paransi purkavan uusrakentamisen toteutumisedellytyksiä Suomessa, minkä vuoksi aihe on hyvin ajankohtainen ja vaatii lisäselvityksiä.
Tämän diplomityön tavoitteena on tunnistaa keskeisimpiä asunto-osakeyhtiöiden purkavaan uusrakentamiseen liittyviä tekijöitä, jotka vaikuttavat hankkeiden toteuttamisedellytyksiin ja kannattavuuteen sekä lisätä ymmärtämystä siitä, millä edellytyksin purkava uusrakentaminen on kannattava toteuttaa. Tutkimus toteutettiin monimenetelmätutkimuksena, jossa empiirinen aineisto koostuu vertailevasta monitapaustutkimuksesta ja kaupunkien edustajien haastatteluista. Työn taustana toimivat aiheeseen liittyvät selvitykset ja tilastot sekä keskeinen lainsäädäntö.
Tutkimuksessa havaittiin, että purkavan uusrakentamisen osapuoliin kohdistuu erilaisia hyötyjä ja riskejä, minkä vuoksi eri osapuolet määrittelevät hankkeiden kannattavuuden hyvin eri tavoin. Tutkimuksessa tunnistettiin, että purkava uusrakentaminen pääkaupunkiseudulla on kannattavaa ja jopa toivottavaa kaupunkien näkökulmasta, mutta osakkaiden vaatima preemiotaso perustuu asumisen vaihtoehtoiskustannuksiin. Tutkimuksessa havaittiin, että toteuttamisedellytyksiltään kannattavat projektit määräytyvät lopulta hankekohtaiset tekijöiden perusteella. Purkavalle uusrakentamiselle potentiaalisia kohteita tunnistettiin olevan erityisesti kaupunkien liikenteen solmukohdissa sijaitsevat 60-80-luvuilla rakennetut huonokuntoisen asunto-osakeyhtiöt, joilla on alhainen tonttitehokkuus ja mahdollisuus 4-6-kertaisen rakennusmassan rakentamiseen tontille. Lisäksi muun muassa alueen arvo, edulliset rakentamisolosuhteet sekä parkkinormi, ja tontin mahdollistama autopaikkaratkaisu vaikuttavat hankkeiden kannattavuuteen.
Tutkimuksen pohjalta voidaan pitää kuitenkin todennäköisenä, että suuri osa purkavan uusrakentamisen potentiaalista jää toistaiseksi realisoitumatta prosessiin liittyvien epävarmuuksien, haasteiden ja avoimien kysymyksien vuoksi. Toimintaympäristön keskeisiksi rajoitteiksi tunnistettiin muun muassa kaavoituksen hitauteen, toimintamalleihin, verotukseen ja rooleihin liittyvät epäselvyydet sekä ongelmat kommunikoinnissa ja luottamuksessa.
Tutkimustulokset osoittavat, että hankkeiden tarkastelu laajemmin potentiaalin, toimintaympäristön edellytysten sekä hankekohtaisten tekijöiden kannalta on tärkeää, jotta purkavaan uusrakentamiseen soveltuvat kohteet voidaan tunnistaa. Diplomityön tulokset antavat lisäymmärrystä purkavan uusrakentamisen toteutumisedellytyksille eri osapuolien näkökulmasta, mutta lisätutkimusta aiheesta muun muassa suunnatun osakeannin toteuttamiseksi tarvitaan, jotta purkavan uusrakentamisen tunnistettuihin haasteisiin voidaan vastata.
